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双合同、一房多筹、买税单,佛山万科金色城市等盘涉嫌违规销售

佛山验楼   2018-06-13 22:04:08

[摘要]


  近日,记者走访市场发现,随着大量新盘新货的积极入市,明令禁止的未取得预售证收筹、一房多定金及帮客户办税单等现象又有抬头,同时还出现了为规避调控而采取的“双合同”现象。


现象一:

精装房标准高得吓人,首付突增至五成


 虽说为实现节能减排,国家大力推行房屋带装修出售,但市民罗小姐发现,近日市场出现了一些装修标准超高的楼盘。“明明第一期还是毛坯的,最近去问就说都带装修,而且装修标准高得吓人,四五千都是低配,还有上万的,这是为什么?


  究竟是装修标准如此“超豪”,还是另有隐情?位于海八路的万科金色城市近期推出了一批88~120㎡的带装修三四房,记者向销售人员询问88㎡单位的单价和首付情况,“单价两万三,首套的话首付需要90多万元。”该销售人员表示。按政策首套首付三成,但为何算下来首付相当于将近五成?该销售人员有点不耐烦地跟记者解释了起来:“到时会签两份合同,一万三是备案单价,另外一万单价签装修合同,不然哪能备到案。”当记者质疑如何能保障购房者权益时,该销售人员表示:“会按总价开万科的发票给你的,装修部分也能贷款。”


位于海八路的万科金色城市。


  该销售人员表示,装修部分能贷40万元,贷五年,其余都要放入首付款内一次付清,这也就是为什么首付总价要将近五成。


  记者近日在禅桂个别楼盘也了解到了类似情况。“禅城一万六以下才能网签,所以我们的购房合同上会写一万六一平,另外三千做装修合同。装修费用可贷七成,五年年利率3.6%。”在禅城张槎一楼盘,一位销售人员道出了几乎如出一辙的签约方式。


  而记者了解到,去年底有购房者在禅城奇槎一楼盘购房后因为价格问题迟迟不能网签,近日被开发商告知要采用上述的“双合同法”才能签,但首付却要增加一两成,有购房者因一时无法拿出突增的首付而与开发商起了争执。


现象二:

未拿证就收筹,一房下多个诚意金

  去年10月佛山市住建局出台了《关于加强商品房销售管理严惩违规销售行为的通知》,明确要求未取得预售证,开发商不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。同时要求取得预售证后收取预购定金的,要向购房人提供商品房交易合同的草案。不确定单元进行认筹或收取意向金的,视作一房多卖。


  据了解,去年《通知》 出台后的一段时间内,各大楼盘都有所收敛,诚意登记时只拿身份证登记,收筹也只针对选定单位。而近日记者走访发现,诚意登记收取两三万定金或是冻结部分资金的现象又有抬头。


按规定开发商需拿到预售证才可开卖。


  位于海三路的一待售新盘最近正进行诚意登记,“缴纳3万元诚意金,开盘可以享受98折。”销售人员夏小姐介绍说,并表示首批推200多套,已经收筹了300多个。而记者在佛山权威房地产网上查询发现,该盘没有任何资料,销售人员亦坦言尚未拿到预售证。除了诚意金,桂城桂江桥附近一楼盘则要求冻结2万元可抵扣98折,位于狮山官窑一新盘的规则则是冻结1万元,但却表示优惠方式尚未定。“我们随时会开卖,不下诚意金没有选房资格,开盘时我们都不会让你进场。”对于诚意金的作用,销售人员普遍这样描述。


  禅西新城的一楼盘3月16日连夜开盘,销售255套却邀约了1000多名客户前来选购,用销售人员的描述是“场面异常火爆”。而该盘近日又开始了新一批1座的登记,方式是提供5万元资产证明,但记者在佛山权威房地产网上查询发现,该盘并未取得1座的预售证。


  记者查询佛山市消委会网站发现,由于一房多筹导致的纠纷亦不少。有市民黄小姐投诉其在美的御海东郡购房,缴纳了3万元认筹金,开盘当天在进行了几轮的抽签后仍有上百购房者场外等待,却被告知只剩2套可选,后黄小姐被告知有部分内部预定的先预留了,当晚只剩小部分供抽签,并被告知若仍想购买,需涨价24万元。


现象三:

没购房资格,税单可以买?

  在上周出台的新一轮佛山限购政策中要求,非本市户籍居民在限购区域购买新建商品住房,需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。


  而就在政策出台后的第三天,记者收到了一个名为“广州市共信”的Q号发来的广告信息,宣称由于佛山限购,可代为办理1年税单,办理时间只需三五天,且称“包过”。顺着这条线索,记者与其一位姓林的工作人员联系上,林先生一再强调可以做,并称“从去年做到现在,只要提供客户身份证正反面即可。”并向记者出示了一份已成功办理的税单,税单显示打印日期为今年3月20日,征收机关为顺德区地税局。“五区都一样,4200元一份,我们做出来后你就可以去地税局打印。佛山有不少中介带客过来搞。”林先生介绍说。


(网络图片。)


  本周,记者在桂城虫雷岗地铁站出口碰到了正在派单推销科恒岭南水岸的中介人员,记者以广州客身份咨询购房资格,该中介人员在确认了记者没在佛山买过房后,极力推荐可以帮记者买税单。


  市消委会在去年上半年案件总结分析中就提到,房产纠纷中,销售人员急功近利公然提供造假相关手续服务,蓄意签约,因此产生的纠纷不少。去年底就有市民投诉三水恒达花园,称因为首付不能做到两成,销售人员介绍其做假收入流水单,该市民不愿意,却被告知定金无法退。


律师意见:

双合同暗藏风险多 业主有权拒绝

  广东豪昭盈律师事务所陈杰发律师认为,开发商分拆合同的做法,涉及违反政府有关楼市限价的政策,若遇到举报或审查,开发商很可能会被政府有关部门依法予以纠正或查处,而相应的,作为购房者就不能正常网签及进行之后的房产交易程序。

      双合同下,购房者面临的法律风险也不容忽视,譬如开发商很可能在双合同的“装修合同”中添加“霸王条款”,或者双合同关于责任的认定和违约金的支付等方面模糊不清

     “如果出现延迟交楼或者发 生其他纠纷时,到底应该按照商品房买卖合同的价款来进行赔付还是应该按照双合同即两份合同的总价款来进行赔付呢?目前尚无明确规定。此外,购房者还有被税务处罚的风险。”陈杰发表示。


  业内人士还分析认为,对于开发商和购房来说,这种做法还会带来很多后续麻烦。例如备案价太低,未来二手房销售时差价很大,税费会很高。另一方面如果交楼时业主质疑开发商未按装修合同中的超高价标准装修,开发商该如何处置?


  陈杰发认为,购房者有权拒绝开发商关于双合同的做法,如果开发商逾期没有与购房者签订正式的购房合同等,购房者有权要求开发商退房并赔偿相应损失。


  对于有销售人员帮购房者买税单的问题,陈杰发表示,这对购房者本身有极大的风险,因为一旦被政府有关部门查证属实,除了不能购房外,已交付的定金可能无法退回,而且更会被要求承担违约赔偿责任,严重的可能构成违法犯罪,被追究刑事责任。


相关部门:

双合同明显违规 将组织联合检查


  3月24日,佛山市政府发布了《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》,《通知》中明确将严肃查处房地产开发企业未取得预售许可进行销售、哄抬房价、“首付贷”、变相囤积房源、虚假广告等不正当经营行为; 严肃查处各类提供虚假购房资料的住房骗购行为; 严肃查处房地产中介企业的各类违规销售行为。


  近日,南海区住建局又在其官方网站上发布了《关于商品房买卖的重要提示》,《提示》中提到,相关部门已经发现有部分开发商未取预售证或价格未到物价局办理明码标价手续即开卖,并通过“双合同”、“阴阳合同”的形式不合理拆分房价和装修价,规避商品房调控政策监管。《提示》中明确表示,上述行为违反了有关法律法规,严重破坏房地产市场经营秩序。相关部门将组织联合检查,依法严厉打击。


  同时提示市民在购房前要充分了解商品房的交易信息和具体情况,审慎考虑,依法依规,诚信交易,并保留相关交易凭证。发现违规可向有关部门举报。


买房遇到以下现象属违规:

●未拿预售证就以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用

●不确定单元就认筹或收取意向金,视作一房多卖

●收取预购定金时未提供商品房交易合同的草案

●委托未办理备案的经纪机构进行商品房销售

●房地产经纪机构和执业人员炒卖房号,赚取差价

●采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围


(来源:2016年佛山市住建管理局《关于加强商品房销售管理严惩违规销售行为的通知》


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