青浦徐泾!!远出天际的“万科天空之城”凭什么卖6万+??

ShanghaiWOW   2018-06-13 22:04:08

[摘要]

要说近期最火的楼盘,万科天空之城算得上一个,尚未开盘就霸占了各种排行榜榜首不说,人们对其价格猜测更是一路6万飙升到8万,分分钟让人忽略项目区位——“青浦徐泾、外郊环”!!近日,万科天空之城终于拿到了预售证,真实价格也浮出水面:


单价:5.8-6.4万元/平方米

89平方米两房:总价545-565万元

99平方米三房:总价580-635万元

120平方米三房:总价695-745万元


虽然不比传言夸张,但也秒杀区域内所有高层住宅,直逼中环房价!


为了帮大家弄清项目究竟值不值6万元/平方米,我们从普陀长寿路出发,用了6个小时往返,到万科天空之城探了一番究竟!

 


远在天边?

公共交通年底彻底改善


万科天空之城售楼处


对于“项目很远”这件事,我们内心是有准备的,但这路上花费的时间,还是远远超出了我们的预期:7号线转2号线再转710公交,直线距离20公里左右,单程需要2个小时,往返加上参观,用了近6个小时!这还是“非上下班高峰期”。


好在这样糟糕的交通的现状,并不会持续很久,毕竟上海官方已经确认地铁17号线最早今年年底就会开通,届时项目到市中心的单程时间能缩减到1小时左右,而这时候的万科天空之城甚至还没交房呢。



配套匮乏?

打造未来区域商业地标


万科天空之城位于徐泾的西北区域,配套远远没有徐泾南、徐泾东那么完善,离最近的徐泾镇也有一两公里的路程,项目周边本地居民房聚集,城市界面也有点难以形容,区域整体品质提升难度较大。


就目前来看,区域配套完善度远不足以支撑6万+的价格。不过项目自身规划了10万平方米的大型商场,如果招商运营得当,不仅自给自足毫无压力,还能成为区域内的商业地标,到时徐泾可以逛上一整天的,就不止奥特莱斯了!



地铁上盖?

这和住宅真的没什么关系


整体鸟瞰效果图


稍微对万科天空之城有点兴趣的,应该都听过其“最大地铁上盖项目”的头衔,但去了项目现场之后,就会发现,这个所谓的“地铁上盖”,其实和住宅真的没什么关系。


三期整体抬高14米,一期到三期需乘电梯


项目分三期开发,一期和二期都是独立的纯住宅小区,三期则是住宅、商业、办公综合社区,真正地铁上盖的是三期的商场部分。虽说一二期会分别规划了交通轴与三期的联通,但要到地铁站,仍然有800米左右的距离。


不过,这却并不见得是件坏事。住宅距离地铁站(特别是郊区)过近,有诸多的不利因素:地铁运营带来噪声,往来人群参差,摊贩云集,交通拥堵,环境嘈杂等。相反保持500-1000米左右的“安全距离”,更容易让小区“便利”与“品质”双赢。



全新TOD社区?

这个概念大家听听就好了


万科天空之城还有个卖点,叫“TOD模式”(以公共交通为导向的开发模式),官方定义是以地铁、轻轨、公交等公共交通为中心,创建一个10分钟步行时间内,工作、商业、文化、教育、居住一体化的城区。


广州ITC凯达尔枢纽国际广场


TOD模式是有一系列具体标准的,较为典型的案例是广州ITC凯达尔枢纽国际广场,是个五条轨道正上盖的枢纽物业。不过搞不懂也没什么关系,只要知道其中的关键词是“公共交通”,最大的优势是“交通枢纽”就对了。


再看万科天空之城,虽说项目整体直接连通地铁站,并通过针对地铁通达性进行优化的步行体系设计,整个项目的交通便利性得到提升,但公共交通左右不过地铁17号线以及周边极少几个公交站点, TOD社区?听听就算了!



国际化life style? 

卖家秀?买家秀?还没定论!


除了地铁上盖、TOD,万科天空之城还有一个串非常华丽的形容词“东京style商场+伦敦style华宅+纽约style高线公园”, 据说项目将集全球顶尖城市最新潮、最精美设计于一身。不过毕竟项目仍在一期开发阶段,届时整体开发完以后的效果,究竟是“卖家秀”还是“买家秀”就只能拭目以待了。


地铁站前广场


东京SKY TREE般的站前广场,不仅室内商场美轮美奂,室外层层退台结合多层次公园、樱花大道和水景,也十分精美。

 

项目二期效果图


项目二期规划照着世界第一豪宅伦敦“海德公园壹号”打造,建筑立面将采用大面积玻璃结合金属线条,十分新潮。


社区内还将引入类似纽约“高线公园”的设计,以高架穿梭于花园中形成步道系统,不仅提高了地铁站的直达性,也使整座公园更加错落有致。



比翡翠系更高端?

轻奢质感,装修标准一般


一期立面效果图


万科的产品线不少,近几年以刚需线“幸福系”和高端线“翡翠系”最为出众,而万科天空之城作为全新TOD系列,据说品质比“翡翠系”还高。不过Shanghai WOW!看过一期的产品之后认为,至少目前还有些“言过其实”。


示范区实景图


因为项目只有示范区,所以实际视野、环境、采光等都无法真实体验。从产品来看,一期只有89、99、120平方米三类户型,对应的仍旧是刚需和改善型客户为主。这就意味着,为了控制成本,项目的建材和装修标准都不会太高。


样板间的整体装修为自然简约的MUJI风,细节方面一如既往地十分人性化,整体轻奢质感,五金品牌为摩恩,厨房电器品牌为西门子,基础级别,与所谓高端、奢华基本绝缘(样板间内贴白色标签的都是选装项,要另外加钱)。



下一个“唐镇”?

虹桥商务区红利GET到了


虹桥商务区


徐泾和唐镇一样,区域内本身没有太多的产业规划和布局,都把自己定位成高尚居住区。当初唐镇依靠国家级的经济技术开发区和高科技园区而发展起来,而这次徐泾背后的靠山就是“虹桥商务区”。


万科天空之城和虹桥商务区本就只有五六公里的直线距离,17号线开通后,往返更加便捷。随着虹桥商务区各类物业集中交付,未来将导入数十万的白领生活工作。而便利的交通为项目导入虹桥庞大的购房需求奠定了坚实的基础。



值不值6万+?

价格透支,但区域内无同质竞品


唐镇浦发罗兰翡丽均价6万元/平方米


徐泾的发展目标“唐镇”,目前新房均价约6万元/平方米左右,且区域内在售的楼盘房源去化速度并不理想,这意味着,这里的房价基本触碰到天花板了,这样看来仍然十分青涩的徐泾,6万+的价格似透支得有点厉害。


大豪山林别墅


再来看看项目周边房价,2公里范围内在售的住宅仅仁恒西郊花园,锦绣逸庭、大豪山林别墅三个,锦绣逸庭虽然均价不到5万元/平方米,但目前只剩一栋别墅在售,大豪山林别墅单价7-8万元/平方米,产品不同价格也没有可比性。


仁恒西郊花园


一向以品质著称的仁恒西郊花园,与万科天空之城隔17号线两两相望,配套、交通等条件相当。目前新房均价5.3万元/平方米,但所剩房源已经寥寥,二手房虽然挂牌均价已经达到6.5万元/平方米,但近几个月的成交量几乎为零。


万科天空之城一期5.8-6.4万元/平方米的单价,显然透支了未来房价,不过从长远来看,这也未必不是一个抢占先机的机会:毕竟即便放眼徐泾,地铁沿线区域内除了万科天空之城,鲜有住宅供应,但未来购买需求却是真实存在的,相信未来区域内再出现品质相似的楼盘,价格也不会比万科天空之城低了。






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